S-Pankki Asunto Erikoissijoitusrahasto
Oikeushenkilötunnus: 7437002B6284QFGMEC22
Julkaisupäivä: 21.12.2022
Päivitetty: 5.6.2024
Tiivistelmä
Tämä rahasto edistää ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia, eli se on tiedonantoasetuksen 8 artiklan mukainen tuote. Käytännössä ympäristöön, yhteiskuntaan ja hallintoon liittyviä ominaisuuksia edistetään huomioimalla kestävyysriskit sijoituspäätöksissä, arvioimalla sijoituskohteiden vastuullisuutta sekä ohjaamalla käytönaikaista toimintaa.
Rahasto sitoutuu tekemään 40 % kestäviä sijoituksia ja 40 % taksonomian mukaisia sijoituksia.
Ei kestävää sijoitustavoitetta
Tämä rahasto edistää ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia, mutta sen tavoitteena ei ole kestävien sijoitusten tekeminen.
Vaikka tuotteen tavoitteena ei ole kestävien sijoitusten tekeminen, voi rahastoon sisältyä kestäviä sijoituksia. Siltä osin, kun rahastoon sisältyy kestäviä sijoituksia, varmistetaan, etteivät sijoitukset aiheuta merkittävää haittaa muille ympäristöllisille tai yhteiskunnallisille tavoitteille. Tämä varmistetaan muun muassa tekemällä sijoituskohteisiin tarkistuksia ennen sijoittamista ja omistusaikana sekä huomioimalla pääsiallisia haitallisia vaikutuksia koskevat indikaattorit. Mikäli sijoituskohteen katsotaan aiheuttavan merkittävää haittaa ei sitä pidetä kestävänä.
Lisäksi varmistamme ja seuraamme, että sijoituskohteena olevat yhtiöt noudattavat yleisesti hyväksyttyjä kansainvälisiä normeja. Rahasto sijoittaa lähtökohtaisesti vain sellaisiin yhtiöihin, joiden tarkoituksena on omistaa kiinteistöjä.
Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvät rahoitustuotteen ominaisuudet
Rahaston tavoitteena on esimerkiksi hillitä ilmastonmuutosta investoimalla energiatehokkaisiin rakennuksiin ja parantamalla omistettujen kohteiden energiatehokkuutta sekä pienentämällä hiilijalanjälkeä.
Rahaston kiinteistökanta on varsin uutta ja sitä ylläpidetään ja kehitetään jatkuvasti. Lisäksi etsitään aktiivisesti keinoja energiatehokkuuden parantamiseksi sekä keinoja vedenkulutuksen vähentämiseksi. Mittaamme ja seuraamme kiinteistöjen kulutustrendejä (sähkö, lämpöenergia, vesi) ja ohjaamme vuokralaisten kulutusta pienempään investoimalla käyttöä optimoivaan tekniikkaan ja lämmitysmuotoihin. Tällä vähennetään ympäristökuormituksen lisäksi myös energiankulutuksen kustannuksia.
Rahasto edistää jätteiden kierrätysasteen parantamista mahdollistamalla asukkaiden kattavan kierrätysasteen ja lisäämällä muovinkeräysmahdollisuutta.
Rahasto edistää myös yhteiskunnallisia ominaisuuksia muun muassa laatimalla vuokralaisille tyytyväisyyskyselyitä sekä vastuullisuusteemoihin liittyviä kyselyitä, joiden avulla voidaan varmistaa vuokralaisten tyytyväisyys sekä huomioida vastuullisuusteemoihin liittyvät toiveet.
Sijoitusstrategia
Rahasto on aktiivinen ja se edistää ympäristöön- ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia. Rahasto noudattaa S-Pankki Varallisuudenhoitoliiketoiminnan Vastuullisen sijoittamisen periaatteita sekä Ilmastostrategiaa. Dokumentit löytyvät verkkosivuiltamme.
Käytännössä ympäristöön, yhteiskuntaan ja hallintoon liittyviä ominaisuuksia edistetään huomioimalla kestävyysriskit sijoituspäätöksissä, arvioimalla sijoituskohteiden vastuullisuutta sekä ohjaamalla käytönaikaista toimintaa. Rahasto huomioi kestävyysriskit ja -mahdollisuudet investointi- ja rakennusvaiheessa muun muassa laatimalla kattavat due diligence -selvitykset ja selvittämällä mahdollisuudet uusiutuvan energian tuotantoon. Lisäksi rahasto seuraa ja ohjaa kiinteistöjen toimintoja pienentääkseen käytönaikaista ympäristökuormitusta ja varmistaakseen vuokralaisten tyytyväisyyden.
Lisäksi arvioimme säännöllisesti rahaston omistamien yhtiöiden hyvien hallintotapojen noudattamista keräämällä tietoa sijoituskohteena olevista yhtiöistä. Rahasto omistaa pääsääntöisesti kokonaisuudessaan sijoituskohteena olevat yhtiöt ja se edellyttää hyvien hallintotapojen noudattamista niissä sekä vähemmistöomisteisissa kohteissa. Rahasto omistaa pääsääntöisesti vain sellaisia yhtiöitä, joiden tarkoituksena on kiinteistöjen omistaminen. Edellä mainituilla yhtiöillä ei ole työntekijöitä.
Sijoitusten osuus
Rahasto sitoutuu tekemään 40 % kestäviä sijoituksia. Lisäksi rahasto on sitoutunut tekemään 40 % taksonomian mukaisia sijoituksia.
Lisätietoa rahaston varojen allokoinnista löydät rahaston kestävyysasiakirjoista, jotka löytyvät yllä ”Ehdot ja asiakirjat” – otsikon alta.
Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien seuranta
Käytämme erilaisia ympäristöön, yhteiskuntaan ja hyvään hallintotapaan liittyviä indikaattoreita mittaamaan ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien toteutumista. Seuraamme indikaattoreita säännöllisesti koko sijoituksen elinkaaren ajan. Arviomme säännöllisesti käytettyjen datan toimittajien sekä kestävyysindikaattorien ajantasaisuutta.
Menetelmät
Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien arvioimisessa, mittaamisessa ja seuraamisessa käytetään muun muassa tietoa rahastojen omistamien kohteiden sähkön, veden ja lämmön kulutuksesta sekä kierrätysasteesta. Rahasto tekee myös hiilijalanjälkilaskentaa kaukolämmön sekä sähkön osalta. Lisäksi rahasto mittaa toteutuneen jätteen määrän 100-prosenttisesti omistetuissa kohteissa.
Rahasto raportoi edellä mainittujen indikaattorien tuloksista vuosittain vastuullisuusraportissaan.
Tietolähteet ja tietojen käsittely
Keräämme pääsääntöisesti kestävyyteen liittyvät tiedot suoraan omistamistamme kiinteistöistä, mutta voimme hyödyntää tiedon keräämisessä yhteistyökumppaneitamme. Pääasiallinen yhteistyökumppanimme on Newsec Property Asset Management Finland Oy. Varmistamme säännöllisesti, että käyttämämme tieto on laadukasta ja paikkansa pitävää. Tämä varmistetaan muun muassa valitsemalla yhteistyökumppaneiksemme luotettavia toimijoita. Lisäksi teemme tarkistuksia kolmansilta osapuolilta saatuihin tietoihin ja ryhdymme toimenpiteisiin, mikäli havaitsemme poikkeamia tai puutteita tiedoissa. Emme käytä arvioita.
Hyödynnettäviä tietolähteitä arvioidaan säännöllisesti. Mikäli hyödynnettävässä tietolähteessä havaittaisiin puutteita, ryhdytään tarvittaessa toimenpiteisiin puutteiden korjaamiseksi tai tietolähteen vaihtamiseksi.
Menetelmiä ja tietoja koskevat rajoitukset
Sijoituskohteena olevista kiinteistöistä ei välttämättä ole aina saatavilla kaikkea kestävyyteen liittyvää tietoa, joten käytössämme oleva tieto ei välttämättä kata täysimääräisesti kaikkia sijoituskohteita. Pyrimme keräämään tietoa mahdollisimman kattavasti kaikista sijoituskohteistamme.
Varmistamme säännöllisesti, että tuotetta koskevat kestävyyteen liittyvät vähimmäissitoumukset täyttyvät. Mikäli vähimmäissitoumukseen liittyvä raja alittuisi, ryhdyttäisiin viipymättä toimenpiteisiin asian korjaamiseksi.
Asianmukainen huolellisuus
Seulomme kaikki sijoituskohteemme säännöllisesti varmistaaksemme, että kestävyyteen liittyvät sitoumukset täyttyvät. Sijoituskohteita analysoidaan ennen sijoituspäätöksen tekoa sekä säännöllisesti sijoitusaikana.
Vaikuttamispolitiikat
Pyrimme edistämään ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia myös vaikuttamisen kautta esimerkiksi ohjaamalla vuokralaisten kulutusta pienempään investoimalla käyttöä optimoivaan tekniikkaan ja lämmitysmuotoihin. Lisäksi teemme vuokralaisille tyytyväisyyskyselyitä sekä vastuullisuusteemoihin liittyviä kyselyitä, joiden avulla voidaan varmistaa vuokralaisten tyytyväisyys sekä huomioida vastuullisuusteemoihin liittyvät toiveet.
Nimetty vertailuarvo
Rahastolle ei ole nimetty vertailuarvoa ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien saavuttamiseksi.
Summary in English
This Fund promotes environmental or social characteristics, i.e. the Fund is categorised under Article 8 of the Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR). In practice, environmental, social and governance characteristics are promoted by taking sustainability risks into account in decision making, assessing the sustainability of investments and steering in-use operation.
The Fund is committed to making 40% sustainable investments and 40% taxonomy-aligned investments.
Rahastonhoitajan neljännesvuosikommentti 31.5.2024
Katsauskauden tuotto rahaston A-osuudelle oli -1,76 % ja C-osuudelle -1,53 %. Tuoton taustalla olivat laskeneet kiinteistöjen arvostukset pääkaupunkiseudulla, erityisesti Helsingissä. Tuotto heijastelee hyvin Tilastokeskuksen viimeisintä dataa asuntojen hinnoista. Sen mukaan hintojen lasku pääkaupunkiseudun ulkopuolella on jo pysähtynyt, ja pääkaupunkiseudullakin luisu alkaa tasaantumaan. Vuokrausaste pysyi katsauskaudella hyvänä, keskimäärin 95,1 prosentissa. Odotamme vuokrausasteen paranevan kesän aikana opiskelijavalintojen piristäessä kysyntää. Viimeisen vuoden aikana uutta tarjontaa on valmistunut runsaasti varsinkin pääkaupunkiseudulle, mikä on heikentänyt vuokrausasteita. Alhainen rakentamisen volyymi tulee kuitenkin vähentämään vuokra-asuntojen tarjontaa merkittävästi samaan aikaan, kun väestönkasvu on jatkunut vilkkaana kasvukeskuksissa. Asuntojen hintojen lasku on jatkunut jo lähes kahden vuoden ajan, ja suurimmat muutokset on nähty pääkaupunkiseudulla, erityisesti pienissä asunnoissa. Tämä on heijastunut myös rahaston tuottoon. Kevään myötä asuntomarkkinoilla on nähty kuitenkin jo positiivista virettä; vanhojen asuntojen kauppamäärät nousivat huhtikuussa edellisvuotta korkeammalle, ja kerrostaloasuntojen myyntiajat ovat kääntyneet hienoiseen laskuun. Asuntomarkkinan tasaantumisen myötä asuntosijoittajat näyttävät hiljalleen olevan palaamassa markkinoille. Suomen Pankin mukaan sijoitusasuntolainoja nostettiin maalis–huhtikuussa 2024 noin 210 miljoonan euron edestä, mikä on 14 prosenttia vuodentakaista enemmän. Huhtikuussa euroalueen inflaatio oli 2,4 prosenttia, eli lähellä keskuspankin 2 prosentin tavoitetta keskipitkällä aikavälillä. Kesäkuun kokouksessaan Euroopan keskuspankki odotetusti laski ohjauskorkoaan 25 korkopistettä. Tulevien koronlaskujen määrä ja ajankohta riippuu pitkälti inflaationäkymien kehittymisestä. Markkinoilla odotetaan 12 kuukauden euriborin olevan vuoden lopussa noin 3 prosentin tuntumassa. Korkomarkkinan tasaantuessa paine asuntojen hintojen negatiivisille arvonmuutoksille pienenee, minkä voidaan odottaa näkyvän paitsi vakaampana toimintaympäristönä asuntomarkkinoille myös tasaisempana tuottona. Korkojen voimakkaalla nousulla on ollut merkittävä vaikutus myös ammattimaisten kiinteistökauppojen määrään. Newsecin kiinteistömarkkinakatsauksen mukaan ammattimaisen kiinteistösijoitusmarkkinan transaktiovolyymit asuntosegmentissä olivat vuosina 2020–2022 keskimäärin 530 miljoonaa euroa per kvartaali (mediaani 524) sekä vuosien 2023–2024 aikana keskimäärin 156 miljoonaa euroa per kvartaali (mediaani 89). Korkojen laskulla on positiivinen vaikutus myös tähän markkinaan, mutta kaupankäyntivolyymien normalisoituminen tulee viemään aikaa. Katsauskauden aikana tiedotimme lunastusten rajoittamisesta rahaston osuudenomistajien ja rahaston etujen turvaamiseksi pitkällä aikavälillä nykyisessä poikkeuksellisessa markkinatilanteessa. Rajoitus koskee 31.8.2023–29.2.2024 jätettyjä, yli 5 000 euron lunastustoimeksiantoja. Kyseisellä aikavälillä tehdyt lunastukset maksetaan täysimääräisesti 5 000 euroon asti. Lunastukset toteutetaan rahaston 30.8.2024 arvoon ja maksetaan rahaston sääntöjen mukaan viimeistään 11.10.2024. Kappalemääräisesti noin kaksi kolmasosaa lunastustoimeksiannoista toteutetaan täysimääräisesti. Lunastusten rajoittaminen mahdollistaa rahastolle sijoitusstrategiansa mukaisen toiminnan myös poikkeuksellisessa markkinatilanteessa, jossa muun muassa kaupankäyntivolyymit ovat merkittävän alhaisia. Rahaston sääntöjen mukaisesti lunastusmahdollisuus on kaksi kertaa vuodessa. Kesän koittaessa asuntomarkkinoilla on havaittavissa useita positiivisia merkkejä hintakorjauksen päättymisestä. Korkojen kehityksellä tulee kuitenkin olemaan tärkeä rooli markkinan toipumisessa, joten vahvempaa hintojen nousukäännettä nähtäneen, kun korot jatkavat laskuaan ja kauppamäärät piristyvät.
Juho Santaharju