S-Pankki Asunto Erikoissijoitusrahasto
Oikeushenkilötunnus: 7437002B6284QFGMEC22
Julkaisupäivä: 21.12.2022
Päivitetty: 5.6.2024
Tiivistelmä
Tämä rahasto edistää ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia, eli se on tiedonantoasetuksen 8 artiklan mukainen tuote. Käytännössä ympäristöön, yhteiskuntaan ja hallintoon liittyviä ominaisuuksia edistetään huomioimalla kestävyysriskit sijoituspäätöksissä, arvioimalla sijoituskohteiden vastuullisuutta sekä ohjaamalla käytönaikaista toimintaa.
Rahasto sitoutuu tekemään 40 % kestäviä sijoituksia ja 40 % taksonomian mukaisia sijoituksia.
Ei kestävää sijoitustavoitetta
Tämä rahasto edistää ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia, mutta sen tavoitteena ei ole kestävien sijoitusten tekeminen.
Vaikka tuotteen tavoitteena ei ole kestävien sijoitusten tekeminen, voi rahastoon sisältyä kestäviä sijoituksia. Siltä osin, kun rahastoon sisältyy kestäviä sijoituksia, varmistetaan, etteivät sijoitukset aiheuta merkittävää haittaa muille ympäristöllisille tai yhteiskunnallisille tavoitteille. Tämä varmistetaan muun muassa tekemällä sijoituskohteisiin tarkistuksia ennen sijoittamista ja omistusaikana sekä huomioimalla pääsiallisia haitallisia vaikutuksia koskevat indikaattorit. Mikäli sijoituskohteen katsotaan aiheuttavan merkittävää haittaa ei sitä pidetä kestävänä.
Lisäksi varmistamme ja seuraamme, että sijoituskohteena olevat yhtiöt noudattavat yleisesti hyväksyttyjä kansainvälisiä normeja. Rahasto sijoittaa lähtökohtaisesti vain sellaisiin yhtiöihin, joiden tarkoituksena on omistaa kiinteistöjä.
Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvät rahoitustuotteen ominaisuudet
Rahaston tavoitteena on esimerkiksi hillitä ilmastonmuutosta investoimalla energiatehokkaisiin rakennuksiin ja parantamalla omistettujen kohteiden energiatehokkuutta sekä pienentämällä hiilijalanjälkeä.
Rahaston kiinteistökanta on varsin uutta ja sitä ylläpidetään ja kehitetään jatkuvasti. Lisäksi etsitään aktiivisesti keinoja energiatehokkuuden parantamiseksi sekä keinoja vedenkulutuksen vähentämiseksi. Mittaamme ja seuraamme kiinteistöjen kulutustrendejä (sähkö, lämpöenergia, vesi) ja ohjaamme vuokralaisten kulutusta pienempään investoimalla käyttöä optimoivaan tekniikkaan ja lämmitysmuotoihin. Tällä vähennetään ympäristökuormituksen lisäksi myös energiankulutuksen kustannuksia.
Rahasto edistää jätteiden kierrätysasteen parantamista mahdollistamalla asukkaiden kattavan kierrätysasteen ja lisäämällä muovinkeräysmahdollisuutta.
Rahasto edistää myös yhteiskunnallisia ominaisuuksia muun muassa laatimalla vuokralaisille tyytyväisyyskyselyitä sekä vastuullisuusteemoihin liittyviä kyselyitä, joiden avulla voidaan varmistaa vuokralaisten tyytyväisyys sekä huomioida vastuullisuusteemoihin liittyvät toiveet.
Sijoitusstrategia
Rahasto on aktiivinen ja se edistää ympäristöön- ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia. Rahasto noudattaa S-Pankki Varallisuudenhoitoliiketoiminnan Vastuullisen sijoittamisen periaatteita sekä Ilmastostrategiaa. Dokumentit löytyvät verkkosivuiltamme.
Käytännössä ympäristöön, yhteiskuntaan ja hallintoon liittyviä ominaisuuksia edistetään huomioimalla kestävyysriskit sijoituspäätöksissä, arvioimalla sijoituskohteiden vastuullisuutta sekä ohjaamalla käytönaikaista toimintaa. Rahasto huomioi kestävyysriskit ja -mahdollisuudet investointi- ja rakennusvaiheessa muun muassa laatimalla kattavat due diligence -selvitykset ja selvittämällä mahdollisuudet uusiutuvan energian tuotantoon. Lisäksi rahasto seuraa ja ohjaa kiinteistöjen toimintoja pienentääkseen käytönaikaista ympäristökuormitusta ja varmistaakseen vuokralaisten tyytyväisyyden.
Lisäksi arvioimme säännöllisesti rahaston omistamien yhtiöiden hyvien hallintotapojen noudattamista keräämällä tietoa sijoituskohteena olevista yhtiöistä. Rahasto omistaa pääsääntöisesti kokonaisuudessaan sijoituskohteena olevat yhtiöt ja se edellyttää hyvien hallintotapojen noudattamista niissä sekä vähemmistöomisteisissa kohteissa. Rahasto omistaa pääsääntöisesti vain sellaisia yhtiöitä, joiden tarkoituksena on kiinteistöjen omistaminen. Edellä mainituilla yhtiöillä ei ole työntekijöitä.
Sijoitusten osuus
Rahasto sitoutuu tekemään 40 % kestäviä sijoituksia. Lisäksi rahasto on sitoutunut tekemään 40 % taksonomian mukaisia sijoituksia.
Lisätietoa rahaston varojen allokoinnista löydät rahaston kestävyysasiakirjoista, jotka löytyvät yllä ”Ehdot ja asiakirjat” – otsikon alta.
Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien seuranta
Käytämme erilaisia ympäristöön, yhteiskuntaan ja hyvään hallintotapaan liittyviä indikaattoreita mittaamaan ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien toteutumista. Seuraamme indikaattoreita säännöllisesti koko sijoituksen elinkaaren ajan. Arviomme säännöllisesti käytettyjen datan toimittajien sekä kestävyysindikaattorien ajantasaisuutta.
Menetelmät
Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien arvioimisessa, mittaamisessa ja seuraamisessa käytetään muun muassa tietoa rahastojen omistamien kohteiden sähkön, veden ja lämmön kulutuksesta sekä kierrätysasteesta. Rahasto tekee myös hiilijalanjälkilaskentaa kaukolämmön sekä sähkön osalta. Lisäksi rahasto mittaa toteutuneen jätteen määrän 100-prosenttisesti omistetuissa kohteissa.
Rahasto raportoi edellä mainittujen indikaattorien tuloksista vuosittain vastuullisuusraportissaan.
Tietolähteet ja tietojen käsittely
Keräämme pääsääntöisesti kestävyyteen liittyvät tiedot suoraan omistamistamme kiinteistöistä, mutta voimme hyödyntää tiedon keräämisessä yhteistyökumppaneitamme. Pääasiallinen yhteistyökumppanimme on Newsec Property Asset Management Finland Oy. Varmistamme säännöllisesti, että käyttämämme tieto on laadukasta ja paikkansa pitävää. Tämä varmistetaan muun muassa valitsemalla yhteistyökumppaneiksemme luotettavia toimijoita. Lisäksi teemme tarkistuksia kolmansilta osapuolilta saatuihin tietoihin ja ryhdymme toimenpiteisiin, mikäli havaitsemme poikkeamia tai puutteita tiedoissa. Emme käytä arvioita.
Hyödynnettäviä tietolähteitä arvioidaan säännöllisesti. Mikäli hyödynnettävässä tietolähteessä havaittaisiin puutteita, ryhdytään tarvittaessa toimenpiteisiin puutteiden korjaamiseksi tai tietolähteen vaihtamiseksi.
Menetelmiä ja tietoja koskevat rajoitukset
Sijoituskohteena olevista kiinteistöistä ei välttämättä ole aina saatavilla kaikkea kestävyyteen liittyvää tietoa, joten käytössämme oleva tieto ei välttämättä kata täysimääräisesti kaikkia sijoituskohteita. Pyrimme keräämään tietoa mahdollisimman kattavasti kaikista sijoituskohteistamme.
Varmistamme säännöllisesti, että tuotetta koskevat kestävyyteen liittyvät vähimmäissitoumukset täyttyvät. Mikäli vähimmäissitoumukseen liittyvä raja alittuisi, ryhdyttäisiin viipymättä toimenpiteisiin asian korjaamiseksi.
Asianmukainen huolellisuus
Seulomme kaikki sijoituskohteemme säännöllisesti varmistaaksemme, että kestävyyteen liittyvät sitoumukset täyttyvät. Sijoituskohteita analysoidaan ennen sijoituspäätöksen tekoa sekä säännöllisesti sijoitusaikana.
Vaikuttamispolitiikat
Pyrimme edistämään ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia myös vaikuttamisen kautta esimerkiksi ohjaamalla vuokralaisten kulutusta pienempään investoimalla käyttöä optimoivaan tekniikkaan ja lämmitysmuotoihin. Lisäksi teemme vuokralaisille tyytyväisyyskyselyitä sekä vastuullisuusteemoihin liittyviä kyselyitä, joiden avulla voidaan varmistaa vuokralaisten tyytyväisyys sekä huomioida vastuullisuusteemoihin liittyvät toiveet.
Nimetty vertailuarvo
Rahastolle ei ole nimetty vertailuarvoa ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien saavuttamiseksi.
Summary in English
This Fund promotes environmental or social characteristics, i.e. the Fund is categorised under Article 8 of the Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR). In practice, environmental, social and governance characteristics are promoted by taking sustainability risks into account in decision making, assessing the sustainability of investments and steering in-use operation.
The Fund is committed to making 40% sustainable investments and 40% taxonomy-aligned investments.
Rahastonhoitajan neljännesvuosikommentti 30.8.2024
Kesän aikana asuntomarkkinoilla tapahtui paljon positiivista. Asuntojen hintojen lasku on pysähtymässä, asuntojen kauppamäärät kasvoivat, rahaston vuokrausasteet paranivat entisestään ja korot laskivat merkittävästi. Rahastossa nähtiin pieniä arvonlaskuja enää pääasiassa Vantaan, Oulun ja Jyväskylän yksittäisissä kohteissa. Katsauskauden tuotto rahaston A-osuudelle oli -0,65 prosenttia ja C-osuudelle -0,43 prosenttia. Rahaston korkoriskistä on suojattu 51 prosenttia ja suojat on tehty pääosin nollakorkotasoon. Rahasto siis hyötyy merkittävästi sille tehdyistä korkosuojauksista korkokustannusten ollessa markkinatasoa alhaisempia. Kesällä laskeneiden korkojen myötä korkosuojien arvostus kuitenkin laski hieman, millä oli pieni negatiivinen vaikutus rahaston tuottoon. Vuokra-asuntomarkkinan tilanne on parantunut viime vuodesta ja rahaston omistamien asuntojen vuokrausaste kehittyi odotetun positiivisesti kesän aina. Katsauskauden vuokrausasteen keskiarvo oli 96,5 prosenttia, ja elokuun lopussa vuokrausaste oli jopa 97,2 prosenttia. Suurista kaupungeista korkeimmat vuokrausasteet olivat Tampereella (98,4 %) ja Helsingissä (97,2 %), kun taas matalimmat Vantaalla (94,5 %) ja Espoossa (93,8 %). Korkeat vuokrausasteet osoittavat, että kysyntä rahaston uusille, hyvillä sijanneilla oleville kohteille on erinomaista myös vuokra-asuntojen tarjonnan ollessa korkealla. Odotammekin käyttöasteen pysyvän vahvana myös jatkossa alhaisen uudisrakentamisen volyymin vähentäessä vuokra-asuntojen tarjontaa merkittävästi. KTI Kiinteistötiedon kesäkuun julkaisun mukaan vuokrat pääkaupunkiseudun ulkopuolisessa kuudessa suurimmassa kaupungissa nousivat 1,9 prosenttia vuodessa. Vuokrat ovat nousseet eniten Oulussa (3,8 %), Jyväskylässä (2,6 %) ja Tampereella (2,5 %). Pääkaupunkiseudulla vuokrien kehitys on koronan jälkeisinä vuosina ollut vaisua korkean tarjonnan takia, mutta pientä piristymistä on nyt havaittavissa. KTI kertoo myös, että sen uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaava indeksi on osoittanut piristymisen merkkejä nousten jo toisella vuosineljänneksellä peräkkäin maalis–toukokuussa alkaneissa vuokrasopimuksissa. Tämän vaikutuksesta indeksin vuosimuutoksen raportoitiin nousseen lievästi positiiviseksi, 0,1 prosenttiin ja edelliseen vuosineljännekseen peilaten pääkaupunkiseudun vuokrat nousivat keskimäärin 0,7 prosenttia. Suomessa yleisin asuntolainan viitekorko on 12 kuukauden euribor. Toukokuun katsausta kirjoittaessa 12 kuukauden euriborin odotettiin laskevan noin kolmeen prosenttiin vuoden loppuun mennessä. Koroissa nähtiin kuitenkin voimakas liike alaspäin jo kesän aikana, ja tätä katsausta kirjoittaessa 12 kuukauden euribor on noin 2,9 prosentissa. Korontarkastushetkinä viitekorko on nyt jopa noin yhden prosenttiyksikön alempana edellisvuoteen verrattuna, joten tämä lasku tulee keventämään kotitalouksien lainakustannuksia merkittävästi. Korkojen lasku onkin piristänyt tunnelmaa markkinoilla ja kuluttajien asunnonostoaikeet ovat kasvussa. Myös pankeista on raportoitu kasvanutta aktiviteettia asuntolainahakemuksissa. Seuraavaksi odotammekin korkojen laskun näkyvän kauppa-aikojen lyhentymisenä, kauppamäärien kasvuna sekä asuntojen hintojen nousuna. Asuntomarkkinoiden pohjat on todennäköisesti jo nähty. On kuitenkin hyvä muistaa, että kiinteistömarkkina liikkuu hitaasti ja toipuminen pohjista tapahtuu vähitellen korkojen laskun vaikuttaessa yhä enemmän talouteen ja asuntomarkkinaan. Alueellisia eroja on myös ja toistaiseksi pääkaupunkiseudun asuntomarkkinan toipuminen on hieman muuta Suomea perässä. Euromääräisesti mitattuna rahaston sijoituksista 59 prosenttia on pääkaupunkiseudulla, 22 prosenttia Tampereen seudulla, 5 prosenttia Turun seudulla ja loput 13 prosenttia jakautuvat Oulun, Jyväskylän, Porvoon ja Hämeenlinnan kesken. Uskomme vahvasti kaupungistumisen megatrendin jatkuvan ja siksi rahaston omistuksista noin 87 prosenttia sijaitsee kolmessa suurimmassa kasvukeskuksessa. Asuntomarkkinoilla kuluttajakaupassa toipuminen tapahtuu nopeammin, kun taas ammattimaisten kiinteistösijoittajien välinen transaktiomarkkina toipuu hitaammin. Molemmissa on kuitenkin jo havaittavissa parantumista sekä kauppojen määrässä että hintatasossa.
Juho Santaharju